Ключевые торговые улицы Москвы

Отчет «Ключевые торговые улицы Москвы. Вакансия и структура арендаторов» (июль 2024 года) — это обновленный срез по главным пешеходным и торговым коридорам столицы. В фокусе — как за последний год изменилось количество свободных помещений, кто сегодня занимает первые этажи на главных улицах и какие маршруты превращаются из «шопинг‑улиц» в ресторанные и сервисные кластеры.

Исследование охватывает 12 основных торговых улиц и переулков центра Москвы и опирается на полевой мониторинг торговых помещений на первых этажах с отдельными входами. В рамках единой методологии авторы фиксируют фактическую вакансию и потенциально свободные площади, а затем анализируют, как менялась их доля за последние годы — как в среднем по выборке, так и на каждой конкретной улице.

Отдельный блок посвящен потребительскому контексту: как меняется структура трат горожан, почему расходы на кафе и рестораны растут быстрее многих других категорий и как это отражается в «картинке улиц». Далее подробно рассмотрена структура арендаторов по типам бизнеса и выделены улицы с наибольшей и, наоборот, с минимальной долей свободных помещений, с разбором причин и сценариев дальнейшего развития.

Что внутри

Методология мониторинга: как определяются торговые площади для анализа, что считается фактической и потенциальной вакансией, какие улицы включены в выборку и почему именно они рассматриваются как ключевые торговые коридоры Москвы.
Ключевые коридоры: перечень 12 улиц и переулков (Тверская, Никольская, Петровка, Пятницкая, Покровка, Мясницкая, Новый Арбат, Кузнецкий Мост, Столешников, Маросейка, Камергерский и Климентовский переулки) и их роль в торговой структуре центра города.
Потребительский рынок: динамика реальных потребительских расходов по категориям с конца 2010‑х годов; как с 2022 года меняется соотношение трат на общественное питание, непродовольственные товары, услуги и продовольствие; место Москвы в общем обороте розничной торговли России и роль столичного спроса.
Шопинг как опыт: пояснение, почему шопинг на центральных улицах все меньше сводится к покупке вещей и все больше становится способом провести время — синергия бытовой и социальной функций, растущая доля эмоциональных и досуговых компонентов в структуре городского потребления.
Структура арендаторов: как за 2022–2024 годы менялись доли основных категорий — общепит, fashion‑ритейл, продуктовые магазины, ювелирные и аксессуарные бренды, косметика и парфюмерия, аптеки и оптики, банки, сервисы и услуги, табак и электроника, прочие; какие изменения носят точечный характер, а какие — структурный.
Роль общепита и сервисов: анализ того, как кафе, рестораны и бары становятся главной категорией арендаторов на торговых улицах и вытесняют менее устойчивые форматы; почему именно этот сегмент вносит основной вклад в сокращение вакансии; как растет вес операторов сервисов и услуг.
Динамика вакансии: как менялся средний уровень свободных площадей на ключевых улицах с 2019 года по 2024‑й; почему, несмотря на высокую долю пустующих помещений на отдельных коридорах, средний показатель демонстрирует устойчивый нисходящий тренд; что позволяет ожидать сохранения этого тренда в ближайшее время.
Наиболее вакантные улицы: обзор улиц с наибольшей долей свободных помещений (Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Тверская) и разбор причин: «закрытые двери» (бренды формально остаются арендаторами без операционной деятельности), дробление крупных блоков, незавершенный процесс замещения международных брендов.
Рост вакансии и адаптация: как высвобождение крупных блоков и их последующее деление создает возможности для небольших арендаторов — прежде всего общепита, сервисов и услуг; каким образом самые проходные улицы перестраиваются под актуальный запрос аудитории и меняют профиль.
Замещение международных брендов: в каких локациях процесс замещения уже заметно продвинулся, а где еще остается потенциал для открытия новых флагманов; как новые бренды и форматы используют освободившиеся пространства и что это значит для будущей динамики вакансии.
Кейсы роста: примеры улиц, где за год уровень вакансии немного увеличился (например, Новый Арбат) и как на этот рост повлияли уход сервисных операторов и приход общепита; каким образом изменение структуры арендаторов сглаживает влияние отдельных уходов на общую картину.
Кейсы снижения: разбор улиц, где доля свободных помещений заметно уменьшилась (Петровка, Покровка, Мясницкая, Пятницкая); какие типы арендаторов вернулись на локации, где исторически сильны fashion и ювелирка; как активное открытие ресторанов компенсирует уход ритейлеров других профилей.
Улицы‑«ресторанные кварталы»: трансформация Пятницкой в устойчивую ресторанную локацию — постепенный рост доли общепита с 2020 года и влияние этого тренда на вакансию и восприятие улицы жителями и туристами.
Стабильные коридоры: анализ улиц с минимальными колебаниями вакансии (Маросейка, Камергерский и Климентовский переулки); как доминирование общепита, сервисов и услуг и отсутствие fashion‑ритейла обеспечивают устойчивость в кризисные периоды и приводят к рекордно низкой доле свободных помещений на текущем этапе.
Роль fashion‑ритейла: почему присутствие или отсутствие модных брендов на улице влияет на волатильность показателя вакансии; как колебания этого сегмента в кризисные периоды транслируются в резкие изменения доли свободных помещений на отдельных коридорах.
Визуальные материалы: схемы и графики динамики вакансии по каждой улице с 2019 по 2024 год, диаграммы структуры арендаторов и иллюстрации кейсов, позволяющие быстро сравнить профили разных коридоров и их эволюцию.

Средний уровень вакансии на ключевых торговых улицах Москвы за год заметно снизился, хотя на части коридоров доля свободных помещений все еще остается повышенной.
Общественное питание стало главным драйвером заполнения улиц: кафе, рестораны и бары активно занимают освободившиеся площади и в ряде локаций уже формируют новый профиль улицы.
Сегменты услуг и сервисов укрепляют позиции и становятся второй по значимости категорией арендаторов, поддерживая устойчивый трафик и стабильность выручки.
Улицы, где исторически доминировал fashion‑ритейл, демонстрируют наибольшую волатильность по вакансии, тогда как коридоры с преобладанием общепита и сервисов проходят кризисные периоды гораздо мягче.
Часть центральных улиц фактически завершила переход в ресторанные и досуговые кластеры, тогда как другие сохраняют смешанный формат и продолжают искать новый баланс между торговлей и опытом.

Практическая ценность

Для арендаторов (ритейл и общепит): понимание, какие улицы сегодня предлагают реальный выбор свободных помещений, а где вакансия уже близка к «естественному минимуму»; ориентиры по тому, какие форматы лучше всего «садятся» на тот или иной коридор и как меняется конкурентная среда на ключевых маршрутах.
Для собственников и девелоперов стрит‑ритейла: актуальная картина по уровню вакансии и структуре арендаторов на 12 главных улицах; понимание, за счет каких категорий можно стабилизировать заполняемость, и где fashion‑арендаторы оправданны, а где целесообразнее опираться на общепит и сервисы; база для корректировки арендной и продуктовой политики.
Для инвесторов: компактный обзор «пульса улиц» — где циклический провал уже пройден, а где еще формируется дно; сравнение разных коридоров по устойчивости к шокам и глубине просадки вакансии; дополнительные аргументы при оценке объектов стрит‑ритейла и флагманских локаций.
Для городских властей и урбанистов: фактическое подтверждение изменения роли центральных улиц — от чисто торговых маршрутов к многофункциональным пространствам досуга; понимание, какие коридоры нуждаются в дополнительной поддержке или переосмыслении и где уже сложились устойчивые гастрономические и сервисные кластеры.
Для консультантов и брокеров: детализированный бенчмарк по всем ключевым торговым улицам, который можно использовать в переговорах и при подготовке стратегий выхода брендов на улицу; возможность быстро сопоставить текущий и «нормальный» уровень вакансии на конкретном коридоре и аргументировать те или иные условия.

Чтобы увидеть детальные графики по каждой улице, карту вакансии, структуру арендаторов и кейсы трансформации ключевых коридоров, скачайте полный отчет «Ключевые торговые улицы Москвы. Вакансия и структура арендаторов».