Согласно совместному исследованию Commonwealth Partnership (CMWP) и Ассоциации участников отрасли центров обработки данных (ЦОД), расчетная доходность инвестиций в ЦОД может достигать 32%. Модель создания дата-центра на базе складского здания в Москве показывает, что при увеличении проекта с 500 до 3 000 стоек внутренняя норма доходности (IRR) растет с 23% до 32%, а срок окупаемости сокращается с 98 до 80 месяцев. Расчеты подготовлены в рамках первого совместного исследования CMWP и Ассоциации участников отрасли центров обработки данных.
Для оценки инвестиционного потенциала рассмотрены три сценария создания коммерческого ЦОДа на базе существующего складского здания в Москве. Все варианты предполагают предоставление услуг колокации (Colocation) — совместное с другими арендаторами размещение собственного оборудования клиента в ЦОДе с обеспечением электропитания, охлаждения и сетевого подключения.
Три сценария реализации объекта различного масштаба на базе существующего складского здания в Москве
Единая модель предусматривает ИТ-мощность 14 кВт на стойку и коэффициент энергоэффективности (PUE) 1,4. Показатели характеризуют рассматриваемые сценарии, а не гарантированную доходность проектов на рынке.
Укрупнение объекта позволяет снизить удельные капитальные расходы (CAPEX), однако одновременно существенно увеличивает общий объем вложений. В максимальном сценарии инвестору необходимо 59,7 млрд руб. против 11,9 млрд руб. в минимальном.
При этом переход от второго сценария к третьему требует увеличения CAPEX с 31,8 до 59,7 млрд руб., тогда как расчетная IRR повышается с 30% до 32%. Следовательно, максимальный масштаб требует наибольшего объема капитальных вложений, что повышает требования к финансированию и управлению рисками реализации.
Для инвестиционной оценки ЦОДа критична не только стоимость недвижимости, но и возможность обеспечить объект необходимыми ресурсами. Ключевые критерии выбора площадки:
- Локация: для коммерческих ЦОДов приоритетны крупные города и агломерации, обеспечивающие доступ к клиентам и телекоммуникационной инфраструктуре. Корпоративные объекты могут размещаться и в удаленных локациях, если это допускают требования к качеству и организации каналов связи.
- Электроэнергия: наличие электрической мощности или подтвержденная возможность ее технологического подведения.
- Альтернативная генерация: при дефиците сетевой мощности — возможность подведения газа для собственной генерации.
- Градостроительные перспективы: отсутствие планов жилой застройки и ограничений, связанных с комплексным развитием территорий (КРТ). При включении участка в границы КРТ необходимо оценивать возможность выхода из ее состава.
- Жилая застройка: расстояние до ближайших жилых зданий — не менее 100 м.
- Безопасность: отсутствие поблизости нефтехранилищ, АЗС и других потенциально опасных объектов.
Инвестиционная привлекательность ЦОДа определяется сочетанием масштаба, доступной мощности и спроса. Расчетная модель показывает заметный эффект укрупнения, но дополнительная доходность требует существенно большего капитала. Поэтому начинать проект нужно не с выбора здания, а с проверки энергоснабжения, градостроительных условий и будущей загрузки. Именно эти параметры определяют, сможет ли расчетная экономика стать реальной.
По состоянию на сентябрь 2026 г. более 70% ИТ-мощностей коммерческих ЦОДов России сосредоточено в Москве. Ограниченная доступность участков и электрической мощности повышает спрос на площадки с уже подведенным энергоснабжением, а также стимулирует интерес к газовой генерации.
Одновременно формируются предпосылки для регионального развития. Среди потенциальных точек роста — Новосибирская, Тверская и Владимирская области, где сочетание спроса, энергетической инфраструктуры и доступных площадок создает возможности для новых проектов.
Значительная часть ИТ-мощностей коммерческих ЦОДов в РФ сосредоточена у крупнейших операторов рынка. На них приходится 75% ИТ–мощностей и 76% стоек по состоянию на сентябрь 2026 г.
Дальнейшая активизация рынка будет зависеть от возможности обеспечить ввод заявленных мощностей. Конкурентное преимущество получат проекты, в которых энергоснабжение и инфраструктурные ограничения учтены до начала капитальных вложений.
По данным нашего исследования, дефицит мощностей на российском рынке ЦОД уже составляет около 200 МВт и в перспективе может увеличиваться. Это свидетельствует о наличии устойчивого неудовлетворенного спроса и формирует благоприятные предпосылки для реализации новых проектов. Несмотря на все существующие сложности, рынок ЦОД остается одной из немногих инвестиционно привлекательных отраслей российской экономики. Сочетание устойчивого роста спроса, дефицита предложения и долгосрочного характера потребности в вычислительных мощностях создает условия для формирования стабильной доходной модели и сравнительно быстрого возврата вложенных инвестиций при грамотном выборе площадки, обеспечении энергетической инфраструктуры и эффективной реализации проекта.
-
Михаил Сальников
Член правления Ассоциации участников отрасли центров обработки данных, управляющий партнер DC Advisor.
